Die Online-Immobilieninvestition umfasst heute sehr unterschiedliche Realitäten: Crowdfunding, SCPI, die über eine Web-Oberfläche zugänglich sind, Club-Deals mit Anleihen oder digitale SCI. Jedes Vehikel bringt ein unterschiedliches Risiko, eine Liquidität und einen spezifischen regulatorischen Rahmen mit sich. Das Verständnis dieser Mechanismen, bevor man auch nur einen Euro investiert, hilft, Enttäuschungen zu vermeiden, die die auf den Plattformen angezeigten Renditen nicht immer erahnen lassen.
PSFP-Status und europäischer regulatorischer Rahmen für Immobilien-Crowdfunding
Seit dem 10. November 2023 muss jede Crowdfunding-Plattform, die in der Europäischen Union tätig ist, den Status eines dienstleistenden Anbieters für Crowdfunding (PSFP) besitzen, der in Frankreich von der AMF vergeben wird. Dieser Status verpflichtet zur Bereitstellung eines Informationsblatts mit wesentlichen Informationen an den Investor vor jeder Zeichnung, mit ausdrücklicher Erwähnung der Risiken eines Kapitalverlusts.
Die Überprüfung dieses Status ist der erste Reflex, den man annehmen sollte. Eine Plattform, die diesen Status nicht klar auf ihren Zeichnungsseiten anzeigt, erfüllt nicht ihre regulatorischen Verpflichtungen. Die AMF führt ein öffentliches, online einsehbares Register.
Bevor man einen Kanal für Investitionen mit Cyber Immobilier wählt, ist diese regulatorische Überprüfung ein einfacher Filter, der sofort nicht konforme Akteure ausschließt.
Angegebene Rendite und tatsächliche Rendite: Was die AMF-Studie offenbart
Die Crowdfunding-Plattformen für Immobilien kommunizieren oft vertragliche Renditen von etwa 10 bis 12 %. Diese Zahlen entsprechen dem versprochenen Satz im Falle einer normalen Abwicklung des Projekts. Sie berücksichtigen weder Rückzahlungsverzögerungen noch Insolvenzverfahren, die den Entwickler betreffen können.
Die von der AMF am 20. Januar 2025 veröffentlichte Studie liefert konkrete Einblicke. Die im Jahr 2020 finanzierten Projekte wiesen zwei Jahre nach ihrem Start 20,1 % an Rückständen im Verhältnis zum finanzierten Kapital auf. Für die im Jahr 2021 finanzierten Projekte stieg dieser Anteil auf 36,9 %.
Die AMF stellt klar, dass diese Daten die Situation von Kohorten zu einem bestimmten Zeitpunkt messen und nicht einen direkten jährlichen Anstieg beschreiben. Sie zeigen jedoch, dass die tatsächlich erzielte Rendite erheblich von der angekündigten Rendite abweichen kann. Ein Projekt, das 11 % über 18 Monate verspricht, aber mit zwei Jahren Verspätung zurückzahlt, liefert in der bereinigten annualisierten Rendite deutlich weniger als den nominalen Satz.
Drei Indikatoren, die vor der Zeichnung zu prüfen sind
- Die Verzugsquote der Plattform bei ihren vergangenen Kohorten, nicht nur die endgültige Ausfallquote, die erst nach einer Insolvenz sichtbar wird
- Das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein von Nachrangigkeitsmechanismen in der Finanzierungsstruktur, die die Rückzahlungsreihenfolge im Falle von Schwierigkeiten bestimmen
- Die durchschnittliche tatsächliche Dauer der bereits abgeschlossenen Projekte im Vergleich zur angegebenen vertraglichen Dauer
Online-SCPI und Fernverwaltung von Mietvermögen
Die SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) bieten eine Exposition gegenüber dem Mietmarkt ohne direkte Verwaltung. Der Kauf von Anteilen erfolgt mittlerweile vollständig online über die zugelassenen Vertriebsplattformen. Der Einstiegspreis variiert je nach Verwaltungsgesellschaft, bleibt jedoch in der Regel für einen Sparer zugänglich, der nicht das Kapital für einen physischen Kauf mobilisieren möchte.
Die Liquidität einer SCPI ist nicht mit der einer börsennotierten Aktie vergleichbar. Der Verkauf von Anteilen hängt vom Sekundärmarkt jeder SCPI ab. In Zeiten von Spannungen auf dem Immobilienmarkt können sich die Verkaufsfristen erheblich verlängern. Dieser Aspekt wird von Investoren oft unterschätzt, die in Bezug auf die jährliche Rendite denken, ohne das Risiko einer vorübergehenden Kapitalblockade zu berücksichtigen.
Die Ausschüttungsquote, die jedes Jahr von den Verwaltungsgesellschaften veröffentlicht wird, bleibt der Referenzindikator. Sie setzt die ausgeschütteten Dividenden ins Verhältnis zum Anteilspreis. Der Vergleich dieser Quote zwischen mehreren SCPIs setzt voraus, dass die Berechnungsmethode homogen ist, da einige Gesellschaften außergewöhnliche Elemente einbeziehen, die die Zahl vorübergehend aufblähen.
Diversifikation und Risikomanagement eines Online-Immobilienportfolios
Die Konzentration des gesamten Investments auf eine einzige Plattform oder ein einziges Vehikel erhöht das Risiko. Crowdfunding für Immobilien, SCPI und Club-Deals mit Anleihen reagieren nicht auf dieselben Marktbedingungen.
- Crowdfunding ist direkt dem Risiko des Entwicklers ausgesetzt: Bauverzögerungen, Insolvenz des Projektträgers, administrative Hindernisse bei den Genehmigungen
- Die SCPI hängen von der Auslastung der gehaltenen Immobilien und der Entwicklung der gewerblichen oder Wohnmieten ab
- Die Club-Deals mit Anleihen weisen ein Kreditrisiko in Bezug auf die finanzielle Solidität des Emittenten auf, wobei die Mindestzeichnungsbeträge oft höher sind
Die Verteilung seiner Online-Immobilieninvestitionen auf diese verschiedenen Klassen ermöglicht es, die Risiken zu glätten. Ein Portfolio, das Anteile an SCPI für die regelmäßige Rendite und einige Crowdfunding-Linien für die potenziell höhere Rendite kombiniert, verfolgt eine komplementäre Logik, vorausgesetzt, der Anteil, der dem Crowdfunding zugewiesen wird, bleibt im Verhältnis zur Risikotoleranz angemessen.
Warnsignale auf einer Plattform beobachten
Eine niedrige Ausfallquote, die neben sehr hohen Renditen angezeigt wird, sollte die Aufmerksamkeit erhöhen. Die AMF erinnert daran, dass Verzögerungen und Insolvenzverfahren mit Verzögerung festgestellt werden. Eine neue Plattform kann daher schmeichelhafte Statistiken präsentieren, einfach weil ihre ersten Projekte noch nicht ihre tatsächliche Fälligkeit erreicht haben.
Die Daten der Plattform mit den öffentlichen Berichten der AMF und den Registern von ORIAS abzugleichen, bleibt die zuverlässigste Methode zur Bewertung der Solidität eines Vermittlers, bevor man Kapital investiert.
Die Online-Immobilieninvestition eröffnet Zugang zu Marktsegmenten, die früher institutionellen Anlegern vorbehalten waren. Diese Zugänglichkeit beseitigt nicht die Anforderungen der physischen Immobilien, sondern verlagert sie auf die finanzielle und regulatorische Analyse. Der PSFP-Status, die von der AMF veröffentlichten Verzugsdaten pro Kohorte und die rechtliche Struktur jedes Vehikels bilden das minimale Fundament, das vor jeder Investitionsentscheidung beherrscht werden sollte.
